Wenn Babyboomer verkaufen: Was wirklich auf den Immobilienmarkt zukommt
In den nächsten Jahren steht dem deutschen Immobilienmarkt eine Entwicklung bevor, die gerne verkürzt dargestellt wird: Die Generation der Babyboomer kommt ins Rentenalter – und mit ihr Millionen von Immobilien. Was geschieht mit all diesen Objekten – und welchen Effekt haben sie auf den Markt?
Von Stephan Böhm & Christina Sellerberg, Böhm & Sellerberg Immobilien
In den nächsten Jahren steht dem deutschen Immobilienmarkt eine Entwicklung bevor, die gerne verkürzt dargestellt wird: Die Generation der Babyboomer kommt ins Rentenalter – und mit ihr Millionen von Immobilien.
Die einfache These in den Medien lautet: Mehr Angebot = fallende Preise
Diese Aussage ist mit Vorsicht zu genießen. Nur zu oft wird mit Angst kräftig die Werbetrommel gerührt. Heute ordnen wir die Daten und Erkenntnisse strukturiert.
Wie viele Immobilien betroffen sind
Die Babyboomer (Geburtsjahrgänge ca. 1955–1969) stellen heute zweifelsohne die größte Eigentümergruppe in Deutschland.
- Rund 40–45 % der Immobilien in Deutschland gehören Haushalten über 55 Jahre
- In den nächsten 10–15 Jahren wird ein erheblicher Teil dieser Immobilien vererbt oder verkauft
- Schätzungen gehen davon aus, dass mehrere Millionen Wohnimmobilien den Besitzer wechseln werden
Gleich vorweg: Das ist kein kurzfristiger Effekt, sondern ein langsamer, struktureller Prozess, den wir in Deutschland zu erwarten haben.
Warum diese Immobilien auf den Markt kommen
Die Gründe sind recht einfach erklärt: Wichtigster Grund wird Erbe innerhalb der Familie sein. Aber viele Eigentümer kümmern sich schon weitaus früher um die Zukunft und verkaufen, um in kleinere, altersgerechte Wohnungen umzuziehen – oder sich gar den Ruhestand zu finanzieren. Auch die steigende Belastung eines großen Haushalts oder akute Pflegebedürftigkeit zwingen viele, sich von Häusern mit mehreren Stockwerken und vielen Treppen zu trennen.
Das Entscheidende: Viele dieser Immobilien werden nicht aktiv vermarktet, sondern innerhalb der Familie übertragen. Das relativiert direkt die oft zitierte „Schwemme“: Denn was gar nicht erst auf den Markt kommt, kann ihn auch nicht beeinflussen.
Der entscheidende Punkt: Lage wird noch wichtiger
Die Lage ist immer schon einer der wichtigsten Preisfaktoren bei Immobilien und gewinnt auf überraschende Art noch mehr Bedeutung.
Ballungsräume (z. B. Frankfurt / Rhein-Main)
In wirtschaftsstarken Regionen wird der Markt diesen Effekt voraussichtlich gut aufnehmen. Eine dauerhaft hohe Nachfrage durch Zuzug, stabile Arbeitsmärkte und ein begrenztes Neubauangebot sorgen dafür, dass selbst ein größerer Schwung Immobilien vom Markt sehr wahrscheinlich „geschluckt“ wird – der Effekt kommt kaum zum Tragen.
Kurzgesagt: Selbst wenn mehr Immobilien auf den Markt kommen, trifft das auf eine stabile Nachfrage.
Das Ergebnis: Kein Preisverfall – das eher moderate Wachstum bzw. die Seitwärtsbewegung der letzten Jahre wird gestützt.
Ländliche Regionen
Ganz anders sieht es in strukturschwächeren Regionen aus. Durch steigende Abwanderung junger Menschen und sinkende wirtschaftliche Dynamik erhöht sich der Druck auf Immobilien. Die traditionell geringe Kaufkraft solcher Lagen plus steigende Leerstandsquoten machen den Verkauf auch nicht einfacher.
Hier erleben wir den gegenteiligen Effekt zu oben: Steigendes Angebot trifft auf schwache Nachfrage.
Im Ergebnis: Die Preise geraten eher unter Druck, Vermarktungszeiten verlängern sich deutlich und teilweise bleiben speziellere Immobilien unverkäuflich.
Das ist kein Zukunftsszenario – das passiert bereits heute in vielen Regionen Ostdeutschlands und zunehmend auch in Westdeutschland.
Ein unterschätzter Faktor: Zustand der Immobilien
Viele Häuser der Babyboomer-Generation sind Fertighäuser, bereits aus der Generation davor oder technisch nicht auf einem modernen Stand. Insbesondere mit Blick auf die neue Gesetzeslage sind sie oft energetisch sanierungsbedürftig. Und – auch einer der Verkaufsgründe – sie sind oft nicht barrierefrei.
Gerade im aktuellen Markt mit steigenden Anforderungen an Energie, Finanzierbarkeit und neuen Regulierungen werden solche Immobilien schwieriger zu verkaufen.
Ein schlechter Energieausweis kann heute bereits Kaufentscheidungen aktiv verhindern – oft nichtmal wegen des Käuferwillens sondern wegen der deutlich teureren Finanzierung.
Was bedeutet das konkret für den Markt?
Der Immobilienmarkt wird sich aus meiner Sicht weiter aufspalten:
1. Gute Lagen + solide Substanz
→ stabil oder leicht steigend
2. Gute Lage + schlechter Zustand
→ hoher Verhandlungsdruck
3. Schlechte Lage + schwache Nachfrage
→ real sinkende Preise
Das ist die eigentliche Entwicklung, um die es bei diesen Schlagzeilen geht.
Meine Einordnung
Die Babyboomer werden den Markt nicht umkrempeln. Wir bewegen uns aber weg von einem einheitlichen Markt hin zu einem stark differenzierten System:
- Die Lage entscheidet stärker als je zuvor.
- Die Qualität der Immobilie wird entscheidend.
- Und Käufer werden selektiver.
Und genau das sehe ich bereits im Alltag. Gute Immobilien in guten Lagen finden weiterhin in kurzen bis durchschnittlichen Zeiträumen ihre Käufer. Schwer sanierungsbedürftige Häuser bleiben länger auf dem Markt oder müssen im Preis angepasst werden
Fazit
Die kommenden Jahre bringen eine Marktbereinigung. Ballungsräume werden weiterhin stabil bleiben, wobei sich vielleicht der ein oder andere Käufer über zusätzliches Angebot freuen kann. Ländliche Regionen, die bereits jetzt unter starkem Bevölkerungsschwund leiden, geraten stärker unter Druck. Dieser Markt wird anspruchsvoller für Verkäufer.
Für Eigentümer bedeutet das:
Der richtige Verkaufszeitpunkt und eine realistische Preisstrategie werden wichtiger denn je.
Für Käufer:
Mehr Auswahl – aber nicht automatisch in jeder Lage.
